LPR和房价利率有什么关系?|宜利贷学堂

前几日与一名投资客闲聊,问我LPR对于房贷利率有什么影响,我马上假装拿起并没有在响的电话,夺门而出,说改天跟他细聊。

其实我也不懂什么是LPR,策马奔腾马上回公司查找资料。

整理汇编后的文章分为3个部分一:什么是LPR(贷款市场报价利率)二:LPR(贷款市场报价利率)如何计算价格三:LPR(贷款市场报价利率)对房贷利率有什么影响

什么是LPR:

LPR贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。好比一个卖猪肉的,给最大客户一个最好的批发价格,给其他客户贵一些。它并不是什么新东西,2013年10月25日集中报价和发布机制就运行了。

之前,报价行每日自主报出本行贷款基础利率(旧称,现统一为贷款市场报价利率),全国银行间同业拆借中心对这些报价进行加权平均计算。剔除最高、最低各1家报价,对其余报价进行加权平均计算后,得出贷款基础利率报价平均利率,并于每日11:30对外发布。也就是名单内的大银行喊价,我这个“钱”最便宜要卖多少“钱”,拆借中心把最高价和最低价剔除,按照剩下的银行实力来确定他报价的份量,实力大的份量重一些,我们假设只有6个银行,工农中建交招,其中工行报价最低,招行报价最高,那这两家的报价剔除,剩下的4家银行在余下的盘子中所占的权重假设是农行25%,中行27%,建行26%,交行22%(权重随机假设,银行人士别在意)剩下的 (农行报价*25%+中行报价*27%+建行报价*26%+交行报价*12%)= 加权平均利率。这个价格就是当日LPR由于央行一直都会发布贷款基准利率(下图),而银行在对外报价时都基于基准利率来报,且LPR只有一年期报价(和房贷关系不大),所以LPR在普通老百姓心中存在感不强。


新LPR如何形成价格

这次央行的公告决定完善LPR形成机制,也就是要把它拿出来作为贷款利率的参考基准,公告全文如下:

我们来看一下这个公告:

、自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

链接 http://www.shibor.org/shibor/web/LoanPrimeRateMain.jsp ,能看到一年期的LPR(8-20号)为4.25%,5年期以上为4.85%。而8月20号之前是没有5年期报价的。老LPR是日报价,现在为每月报价一次。

二、贷款市场报价利率报价行应于每月20日(遇节假日顺延)9时前,按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式,向全国银行间同业拆借中心报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出贷款市场报价利率。

新的LPR由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均(之前为加权平均),做一点小数点处理得出价格。好比以前青年歌手大赛,去掉一个最高分,去掉一个最低分,然后加总除出来一个平均值。

三、为提高贷款市场报价利率的代表性,贷款市场报价利率报价行类型在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行,此次由10家扩大至18家,今后定期评估调整。

最新的贷款市场报价利率(LPR)报价行包括工农中建交、中信、招商、兴业、浦发、民生、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打(中国)、花旗(中国)、微众、网商。

其中西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行为此次报价行扩围最新成员。加入了外资行,互联网银行,农商行等银行,让报价更加立体多样化,其实呢也就是报价更高了,因为小行的资金成本高。新进入名单内的银行自然是兴高采烈,感觉自己的江湖地位得到了武林盟主的承认。

四、将贷款市场报价利率由原有1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的贷款市场报价利率定价,1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。

增加了5年期LPR,可作为房贷利率的基准。

五、自即日起,各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价,并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。存量贷款的利率仍按原合同约定执行。各银行不得通过协同行为以任何形式设定贷款利率定价的隐性下限。

央行会考核各银行是否用LPR定价。同时要求银行间不能形成定价联盟。

六、中国人民银行将指导市场利率定价自律机制加强对贷款市场报价利率的监督管理,对报价行的报价质量进行考核,督促各银行运用贷款市场报价利率定价,严肃处理银行协同设定贷款利率隐性下限等扰乱市场秩序的违规行为。中国人民银行将银行的贷款市场报价利率应用情况及贷款利率竞争行为纳入宏观审慎评估(MPA)

同上。

这个公告一出,算是给LPR(贷款市场报价利率)做了一次科普,许多文章“高屋建瓴”的认为这样降低小微企业融资成本,让资金流通更顺畅。

但对于商业银行而言,无论以LPR还是贷款基准利率为基准,其最终的定价更多地决定于供需关系,资金成本,利润指标和风控体系;也就是说,不同的参考基准会相应让加点的表述不同,但最终得出的定价(商业银行收益预期定价)是基本一样的。这类似于“今年深圳的房价均值相对于10年期涨了10倍,相对于去年持平,请问今天你房子要卖多少钱?” 你想卖1000万,还是900万,取决于今天市场的供需和你的成本,和你与过去哪个值比较关系不大。

但是由于LPR的调价周期为一个月,比几年都不动的贷款基准利率调价周期短,可能会让银行的报价变化更频繁一些。

LPR对于房贷利率有什么影响

LPR的完善是为了深化利率市场改革,降低企业融资成本。目前企业的融资成本还没有降,普通人购房的成本倒是先增加了。
央行的意思很明确,实体企业利率市场化,住房市场另算。

8月20日,在国务院政策例行吹风会上,中国人民银行副行长刘国强这样说道:房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。具体怎么操作,过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告,有一些细节现在我们正在调研,调研以后再明确。但是,有一点是肯定的,房贷的利率不下降。

8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。其中,首套不得低于相应期限LPR,二套不得低于相应期限LPR加60个基点,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

9月5日起,招行深圳地区部分房贷业务利率挂钩LPR(贷款基础利率)。招行深圳地区目前首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别比原利率上浮提高0.005%和0.06%。深圳招行工作人员透露,9月5日接到分行通知,新增房贷业务利率要参考LPR定价,此前受理但审批还没下来的房贷业务,客户可以选择沿用基准利率定价的老利率,或以LPR为基准的新利率。

按招行总行规定,新利率下该行深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)加30个基点和60个基点,利率分别为5.15%和5.45%。目前作为深圳房贷大户的五大行目前还没开始参考LPR定价,不过应该很快了,因为这会被纳入央行的考核中。

所以之后房贷利率会怎么走,还得看之后国家是否需要刺激房地产消费而定。此时要求不得低于LPR,彼时亦可要求低于LPR,此一时彼一时也。目前实质上的影响是:以后就不谈房贷利率在基准上打多少折,或者涨多少了,而是说在LPR上加多少。

顺便吐槽一句,每个行业都有自己的专业术语,但是金融行业似乎特别多,还很愿意用英文缩写表示,让许多人特别是中老年人摸不着头脑,建议以后大家给普通老百姓宣传时别LPR了,说成贷款市场报价利率可好?


鸣谢招行邱行对本文的贡献。欢迎添加我微信87655878指导工作
附:历年人民币贷款基准利率表【1991年到2019年(2015至今未调整,现变为LPR)】,利率的变化颇能让人回忆经济的冷热起伏

参考资料:人民银行官网

小白深圳买房如何选靠谱中介|宜利贷学堂

买房是一件大事。

买第一套房的刚需小白懵懵懂懂,茫然不知所措。去到中介门店,很被动的随便一个中介迎上来就跟哪个对接,这样不对。

许多小白会觉得自己只想买个小房子,应该是个小客户,所以有点诚惶诚恐。这是个错误的心态。数据上看,2018年圳全年成交二手房不会超过6万套,而深圳的房地产中介至少也有5万个,平均一个中介一年才卖一套房多一点。所以,你真心想买房,也准备来充足的钱。你是个大客户。

有了这种心态,你开始觉得自己有资格选对接的中介了吧。

如何选呢?处长有一些经验跟你交流。

1)问中介的入职时间。小于1年?那没啥经验,把控不住,业务不熟,不要。

2)看门店里的销售排行榜。门店一般都会挂着销售排行,一般选排在前面的,至少也是排中间的,这些人有经验,对整套程序会比较熟悉。(当然也有一些高手是把业绩挂给前面的同事,自己没有出现在榜单。)

3) 问他对市场热度的把握。许多中介都会跟你鼓吹,最近市场很热啊,快买,不买买不到了,职业需要,我们也不怪他们。

我们自己要对市场热度心里有个谱,参考深圳市房地产信息系统,存量房成交套数 http://ris.szpl.gov.cn/credit/showcjgs/esfcjgs.aspx(过户才认定为成交并登记上去,所以有时滞,你当它显示的是上个月的成交数量)。通过自己掌握的数据,询问中介上个月的成交数据,做验证。

4)看他对交易流程的掌握程度:中介门店里面有这样的一个二手楼交易流程图,让中介跟你一步步的讲解,看他是不是讲得清楚简洁仔细。如果讲得吞吞吐吐的,那还是新手,你犯不着跟他买房。

5)对按揭流程的了解程度。你需要自己先去银行咨询客户经理,问他们按揭流程怎么走,利率可以打多少折(不同银行不一样,所以你要多跑几家银行),对流水和征信对要求如何。你自己掌握了基本信息以后,再让中介跟你介绍。听一下他的了解程度如何,如果不熟悉的,那意味着他很少成交买卖,还是不跟他合作比较好。

6)看他对周边规划的了解程度。周边的规划包括交通规划,市政规划等等。这些规划对于小区的宜居程度,交通便利程度都很重要。

我们自己可以先到这个网站http://www.szpl.gov.cn/深圳市规土委网站 或直接在百度上搜索关键字:深圳市城市总体规划,深圳市轨道交通线网规划。

来研究你看中的片区的总体规划,地铁规划。一方面你自己定夺自己是否喜欢这个片区将来的发展状况,另外也可以拿来确认中介是否专业,是否懂行。

7)对周边学位的了解。小孩子上学是个大事,如果连学位都搞错,那这个中介是不合格的。可以去教育局网站了解学区划分 http://www.szeb.edu.cn/ 。 






它会跳转到每个区的学位信息,你把你心仪的小区输进去就可以知道它属于哪个学校

还有新学位建设的情况

8)限购限贷决定连一个人能不能买房,能买房了能不能贷款。如果这么重要的关键点中介都搞错,那是不可原谅都。对深圳最新限购限贷政策的了解:http://www.sz.gov.cn/cn/ 深圳政府在线。当然中原和链家的微博也会实时解读最新政策。

9)对税费的了解。深圳购房税费经常几十万,上百万的交。有的中介不熟悉的算错了税费,那对购房预算对影响那可是非常的大。税费的可以到不动产登记中心详细了解:http://www.szreorc.com/fwdt/bszn/clfjydj/201608/t20160811_252450.html



做完几个步骤的核对以后,如果觉得这个中介不靠谱,勇敢的说出来,我希望换一个资深的中介。

如果有的中介你合作以后觉得很靠谱,值得信任的,一定要保持长期稳定的联系,把他发展成为你的御用中介,以后房产投资能助你一臂之力

最后,中介也是活生生的人,要友好礼貌的对待他们,喝水吃饭举手之劳,也是对他们辛苦带你看楼的安慰。